Sobre esta análise: este material organiza a operação de forma clara — partes, imóveis, valores, ganho de capital e tributação — para apoiar a decisão sobre a melhor forma de conduzir e tributar a venda do apartamento. A questão central avaliada: é possível considerar a data de aquisição do antigo direito do Serenity como data de aquisição do Sky Brava, evitando a tributação no Simples? Os valores foram extraídos dos contratos, NFS-e e comprovantes da operação; os pontos a confirmar estão sinalizados. Não é peça contratual nem substitui parecer jurídico formal.
Resumo da operação em uma frase
A RK Medicina e Saúde tinha direitos sobre o apto 801 do Ed. Serenity (Balneário Camboriú). Em 12/2025 permutou esses direitos por um apartamento futuro (apto 1802 do Sky Brava, Itajaí) e agora, em 06/2026, pretende vender o Sky Brava recebendo parte em dinheiro parcelado e parte num veículo Porsche.
Conclusão antecipada: pela literalidade da norma, o Sky Brava entrou no ativo da RK em 12/2025; vendido em 06/2026 tem cerca de 6 meses de posse. Não atinge os 13 meses exigidos para ser "venda de ativo imobilizado" fora do Simples — e não há base legal para "herdar" a data do Serenity. Some-se a isso o risco relevante na estrutura de dois contratos do veículo. Detalhamento abaixo.
Partes envolvidas
Cliente / Vendedora (PJ)
RK Medicina e Saúde LTDA
CNPJ 42.686.361/0001-83 · Simples Nacional · sócios André G. Rizzuti e Bruna Kuperman
Contraparte da permuta (12/2025)
Priscila M. T. Machado
Pessoa física · cedeu o Sky Brava 1802 e assumiu a dívida do Serenity
Compradora da venda (06/2026)
Flávia (pessoa física)
Compra o Sky Brava 1802 · paga em dinheiro + veículo
Incorporadoras / SPE
Silva Packer (Serenity) · LD7 SPE (Sky Brava)
Intermediação: Imobille, Mari Jorge, Brum
Linha do tempo — a cadeia dos ativos
05/01/2024 — RK adquire da Silva Packer os direitos do apto 801 do Serenity (+ vagas 28 e 29) por R$ 2.480.000,00, em parcelas corrigidas pelo CUB/SC. (Contrato originário agora anexado e conferido: assinado em 05/01/2024, com pagamentos iniciados em jan/2024 conforme os recebimentos — não em 2023. Há apenas um erro de digitação na cláusula do saldo, que cita "25/01/2023".)
2024 → 12/2025 — RK paga parcelas do Serenity; total efetivamente pago à Silva Packer ≈ R$ 996.039,70; restava saldo devedor de R$ 1.508.900,00 (R$ 1.647.939,04 corrigido).
05/12/2025 — Permuta: RK cede o Serenity 801 para Priscila. Valor total da cessão: R$ 2.732.525,04, sendo (a) R$ 1.084.586,00 = apto Sky Brava 1802 entregue à RK e (c) R$ 1.647.939,50 = Priscila assume o saldo devedor do Serenity.
08/12/2025 — Cessão de cota da SPE LD7: Priscila cede à RK as cotas do Sky Brava 1802 (R$ 786.920,33 / 310,69 CUBs). Em 19/12/2025 Priscila paga R$ 51.947,07 para entregar a unidade quitada.
02/01/2026 — Emitidas NFS-e de corretagem da permuta (Imobille, Mari Jorge, Brum), pagas pela RK.
06/2026 — RK pretende vender o Sky Brava 1802 para Flávia por R$ 1.352.500,00 (R$ 902.500 em dinheiro + Porsche a R$ 450.000), com repasse do veículo a um lojista por R$ 329.750.
2024 → 12/2025 — RK paga parcelas do Serenity; total efetivamente pago à Silva Packer ≈ R$ 996.039,70; restava saldo devedor de R$ 1.508.900,00 (R$ 1.647.939,04 corrigido).
05/12/2025 — Permuta: RK cede o Serenity 801 para Priscila. Valor total da cessão: R$ 2.732.525,04, sendo (a) R$ 1.084.586,00 = apto Sky Brava 1802 entregue à RK e (c) R$ 1.647.939,50 = Priscila assume o saldo devedor do Serenity.
08/12/2025 — Cessão de cota da SPE LD7: Priscila cede à RK as cotas do Sky Brava 1802 (R$ 786.920,33 / 310,69 CUBs). Em 19/12/2025 Priscila paga R$ 51.947,07 para entregar a unidade quitada.
02/01/2026 — Emitidas NFS-e de corretagem da permuta (Imobille, Mari Jorge, Brum), pagas pela RK.
06/2026 — RK pretende vender o Sky Brava 1802 para Flávia por R$ 1.352.500,00 (R$ 902.500 em dinheiro + Porsche a R$ 450.000), com repasse do veículo a um lojista por R$ 329.750.
Leitura-chave: o ativo que será vendido agora (Sky Brava 1802) é juridicamente distinto do ativo antigo (Serenity 801). Ele entrou no patrimônio da RK por permuta em dezembro de 2025 — essa é a "data de entrada" do bem.
Documentação conferida: com o contrato originário do Serenity (05/01/2024) somado à permuta (12/2025) e à cessão de cota, a cadeia dos ativos está completa e datada. Isso reforça a conclusão: ainda que o Serenity seja de jan/2024, o bem que será vendido agora (Sky Brava) só entrou no ativo em 12/2025.
Os dois imóveis e os valores-chave
| Item | Serenity 801 (ativo antigo) | Sky Brava 1802 (ativo atual) |
|---|---|---|
| Localização | Bal. Camboriú/SC | Itajaí/SC |
| Natureza | Direitos s/ imóvel em construção | Cotas de SPE / unidade futura |
| Aquisição pela RK | 05/01/2024 | 05–08/12/2025 (permuta) |
| Valor de referência | R$ 2.480.000,00 (preço original) | R$ 1.084.586,00 (valor na permuta) |
| Situação | Cedido a Priscila em 12/2025 | A ser vendido em 06/2026 |
Divergência a resolver no custo: o apto Sky Brava aparece a R$ 1.084.586,00 na permuta e nas NFS-e, mas a cessão de cota registra R$ 786.920,33 (valor das cotas). Para o ganho de capital, é preciso definir e documentar o custo de aquisição. O valor mais defensável é o atribuído na permuta (R$ 1.084.586,00), inclusive declarado nas notas fiscais.
A venda atual (06/2026) — composição do preço
Preço global (contrato principal)
R$ 1.352.500,00
Conforme o escopo enviado
Parte em dinheiro (fluxo)
R$ 902.500,00
Parcelado jun/2026 a dez/2027, corrigido pelo CUB-SC
Parte em veículo (Porsche)
R$ 450.000,00
Valor nominal, dação em pagamento (art. 467 CC)
Cronograma do fluxo informado: jun/26 R$ 52.500 · jul/26 R$ 50.000 · ago–nov/26 4× R$ 20.000 · dez/26 R$ 20.000 + balão R$ 50.000 · 2027 (jan–nov) 11× R$ 20.000 · 2 balões de R$ 50.000 · dez/27 R$ 20.000 + quitação R$ 280.000.
Reconciliar: a soma do cronograma acima dá R$ 872.500,00, mas o fluxo declarado é R$ 902.500,00 — diferença de R$ 30.000,00. Ajustar o cronograma ou o valor total antes de fechar o contrato.
O veículo e o repasse atenção
Valor no contrato principal
R$ 450.000,00
Porsche, valor nominal cheio
Repasse ao lojista (confidencial)
R$ 329.750,00
À vista, via PIX/TED ao CNPJ da RK
Diferença / "deságio"
R$ 120.250,00
27% do valor nominal
Ponto de atenção relevante: o escopo prevê dois contratos — um principal (veículo a R$ 450.000) e um "repasse apartado, estritamente confidencial" (veículo a R$ 329.750), com "narrativa jurídica para o Fisco" e ocultação ao comprador. Na prática, a RK recebe R$ 329.750 mas documenta R$ 450.000. Isso expõe a empresa a simulação (art. 167 do Código Civil), subfaturamento e, conforme a moldura dos fatos, crime contra a ordem tributária (Lei 8.137/90). Recomendação técnica: uma única narrativa coerente, tributando pelo valor real de realização do bem recebido, sem contrato paralelo oculto.
Ganho de capital — dois cenários de valor do veículo
Custo de aquisição considerado: R$ 1.084.586,00 (valor do Sky Brava na permuta). Cenários conforme o valor atribuído ao veículo:
| Memória | Veículo nominal (R$ 450k) | Veículo real (R$ 329,75k) |
|---|---|---|
| Valor de alienação | R$ 1.352.500,00 | R$ 1.232.250,00 |
| (−) Custo de aquisição | R$ 1.084.586,00 | R$ 1.084.586,00 |
| Ganho de capital | R$ 267.914,00 | R$ 147.664,00 |
| IR s/ ganho (15%) | R$ 40.187,10 | R$ 22.149,60 |
Importante: esses números só valem se a operação puder ser tratada como venda de ativo não circulante (ganho de capital fora do Simples). Como mostra a seção seguinte, esse enquadramento depende de 13 meses de posse — que não estão presentes. A corretagem da permuta paga pela RK (≈ R$ 82.100) pode, a depender da análise, compor o custo de aquisição e reduzir o ganho; avaliar.
A pergunta central: dá para usar a data do Serenity?
A possibilidade em estudo: considerar a data de aquisição do antigo direito do Serenity (jan/2024) como data de aquisição do Sky Brava, de modo que já teriam passado mais de 12 meses, o bem seria "ativo imobilizado", a venda não entraria na receita do Simples e pagaria apenas ganho de capital.
O que a norma exige (CGSN 140/2018, art. 2º, §6º)
Desincorporação a partir do 13º mês
A venda só fica fora da receita bruta se o bem for desincorporado "a partir do décimo terceiro mês contado da respectiva entrada".
Data de entrada do Sky Brava na RK
Dezembro/2025
Venda em jun/2026 = ~6 meses de posse do próprio bem.
Por que essa possibilidade não se sustenta:
1. A regra da permuta diz que o custo de aquisição do bem recebido é o valor do bem dado em troca — ela trata de custo, não de prazo de posse. Não existe, na legislação do Simples, regra que "transfira" o tempo de posse do bem antigo para o novo.
2. O §6º, II é literal: conta-se o prazo da "respectiva entrada" do próprio bem. O Sky Brava entrou em 12/2025.
3. Logo, vendido em 06/2026 (≈ 6 meses), não atende ao requisito dos 13 meses e a receita da venda compõe a receita bruta do Simples.
1. A regra da permuta diz que o custo de aquisição do bem recebido é o valor do bem dado em troca — ela trata de custo, não de prazo de posse. Não existe, na legislação do Simples, regra que "transfira" o tempo de posse do bem antigo para o novo.
2. O §6º, II é literal: conta-se o prazo da "respectiva entrada" do próprio bem. O Sky Brava entrou em 12/2025.
3. Logo, vendido em 06/2026 (≈ 6 meses), não atende ao requisito dos 13 meses e a receita da venda compõe a receita bruta do Simples.
Há algum argumento a favor? Existe linha que defende continuidade econômica do investimento e, no campo do ganho de capital, o STJ afasta IRPJ na permuta sem torna. Mas (i) isso discute incidência na permuta, não o prazo de 13 meses do Simples; (ii) a Solução de Consulta Cosit nº 89/2025 sinaliza a Receita endurecendo o tratamento de permutas; e (iii) aqui houve assunção de dívida e agora venda com dinheiro + veículo — claramente com resultado. É, no máximo, uma posição contenciosa e frágil, não um enquadramento seguro.
Aprofundamento jurídico — CARF, Soluções de Consulta e a hipótese da data antiga pesquisa
Pesquisa às bases legais e à jurisprudência administrativa para sustentar (ou afastar) a possibilidade de tratar a operação como ganho de capital usando a data do Serenity. Em resumo: a hipótese da "data antiga" é frágil — mas o caminho do ganho de capital pode ter mérito por outro fundamento, desde que vencido o requisito temporal, que aqui não se cumpre.
1. A regra-base do Simples é literal. A Resolução CGSN nº 140/2018, art. 2º, §5º, I, exclui da receita bruta a venda de bens do ativo imobilizado; o §6º, II define como imobilizado o bem cuja desincorporação ocorra a partir do 13º mês contado da "respectiva entrada". Doutrina e Receita são uniformes: vendido antes do 13º mês, o bem perde a qualidade de imobilizado e a venda vira receita bruta tributada como revenda (Anexo I).
2. O que a regra da permuta diz — e o que não diz. A Solução de Consulta COSIT nº 166/2019 fixa que, na permuta, o custo de aquisição do bem recebido é o valor do bem dado em troca. A norma cuida de custo, não de prazo de posse. Não há, nas Soluções de Consulta nem na legislação do Simples, regra que "transfira" o tempo de posse do bem antigo (Serenity) para o bem novo (Sky Brava). A exclusão do ganho na permuta sem torna, ademais, exige escritura pública e ausência de torna — o que não é o caso (houve assunção de dívida e agora venda com dinheiro + veículo).
3. O CARF e a permuta. Há acórdãos do CARF afastando a tributação da própria permuta, por entender que a simples troca de bem por bem não gera, por si, acréscimo patrimonial (art. 43 do CTN). Mas isso discute o momento da permuta (12/2025), não a venda subsequente, e não cria contagem de prazo herdada. A Receita, aliás, vem endurecendo: a SC COSIT nº 89/2025 afastou o tratamento de "permuta" em operações com conteúdo financeiro, impondo tributação integral do ganho.
4. A linha recente do CARF (2026) sobre PJ sem objeto imobiliário. Em decisões de 2026, o CARF tem afastado a natureza operacional e tratado a alienação de imóveis como ganho de capital quando faltam, cumulativamente: (i) previsão expressa de compra e venda de imóveis no objeto social; (ii) CNAE imobiliário compatível; e (iii) classificação do bem como estoque desde a entrada. Para a RK (empresa médica) esses requisitos não estão presentes — o que, em tese, empurra a operação para o ganho de capital, e não para "receita de revenda". O mesmo CARF, porém, tem rotulado de artificial a reclassificação contábil feita só para obter regime mais favorável.
2. O que a regra da permuta diz — e o que não diz. A Solução de Consulta COSIT nº 166/2019 fixa que, na permuta, o custo de aquisição do bem recebido é o valor do bem dado em troca. A norma cuida de custo, não de prazo de posse. Não há, nas Soluções de Consulta nem na legislação do Simples, regra que "transfira" o tempo de posse do bem antigo (Serenity) para o bem novo (Sky Brava). A exclusão do ganho na permuta sem torna, ademais, exige escritura pública e ausência de torna — o que não é o caso (houve assunção de dívida e agora venda com dinheiro + veículo).
3. O CARF e a permuta. Há acórdãos do CARF afastando a tributação da própria permuta, por entender que a simples troca de bem por bem não gera, por si, acréscimo patrimonial (art. 43 do CTN). Mas isso discute o momento da permuta (12/2025), não a venda subsequente, e não cria contagem de prazo herdada. A Receita, aliás, vem endurecendo: a SC COSIT nº 89/2025 afastou o tratamento de "permuta" em operações com conteúdo financeiro, impondo tributação integral do ganho.
4. A linha recente do CARF (2026) sobre PJ sem objeto imobiliário. Em decisões de 2026, o CARF tem afastado a natureza operacional e tratado a alienação de imóveis como ganho de capital quando faltam, cumulativamente: (i) previsão expressa de compra e venda de imóveis no objeto social; (ii) CNAE imobiliário compatível; e (iii) classificação do bem como estoque desde a entrada. Para a RK (empresa médica) esses requisitos não estão presentes — o que, em tese, empurra a operação para o ganho de capital, e não para "receita de revenda". O mesmo CARF, porém, tem rotulado de artificial a reclassificação contábil feita só para obter regime mais favorável.
O paradoxo — e por que essa hipótese ainda não fecha: a jurisprudência do CARF até favorece a ideia de que, numa PJ sem objeto imobiliário, a venda do imóvel é ganho de capital (não receita operacional). O obstáculo não é a natureza do resultado, e sim o requisito temporal do Simples: para sair da base do DAS, o bem precisa de 13 meses de entrada. O Sky Brava entrou em 12/2025 e seria vendido em 06/2026 (~6 meses). Sem os 13 meses, a saída da base do Simples não se sustenta — e "ancorar" a contagem na data do Serenity é exatamente o tipo de manobra que o CARF tem qualificado como reclassificação artificial, com risco de glosa e multa agravada.
O caminho lícito que a pesquisa revela: se a venda for adiada para o 13º mês da entrada do Sky Brava (a partir de dez/2026, idealmente jan/2027 por segurança), o bem qualifica-se como ativo não circulante, sai da base do Simples e a jurisprudência do CARF tende a confirmar o tratamento como ganho de capital (IR de 15%), dado o objeto não imobiliário da RK. É planejamento pela data real — diferente de forjar a data antiga, que não tem amparo.
Os dois caminhos de tributação, lado a lado
| Receita no Simples (posição literal) | Ganho de capital (a hipótese) | |
|---|---|---|
| Pré-requisito | Bem vendido com < 13 meses de posse | Bem com ≥ 13 meses (não atendido) |
| Base | Receita: R$ 1.352.500 (regime de caixa) | Ganho: R$ 147.664 a R$ 267.914 |
| Tributo | DAS no Anexo I (revenda), efetiva 8,75% + reflexo no RBT12 dos serviços* | IR 15% (DARF 0507), fora do Simples |
| Carga estimada | ~R$ 125 mil a R$ 135 mil* | ~R$ 22 mil a R$ 40 mil |
| Segurança jurídica | Alta (posição literal da norma) | Baixa (contenciosa) |
*Números agora calculados com o RBT12 informado (R$ 1.154.871,51, jun/2025–mai/2026) — a memória completa, inclusive o reflexo da venda sobre a alíquota dos serviços, está na seção seguinte. Questão estrutural: a RK é empresa de medicina. Comprar e vender imóvel/permutar não é seu objeto/CNAE. Operações imobiliárias habituais numa PJ médica do Simples expõem a um risco adicional de requalificação da receita e até de desenquadramento do Simples. Vale checar objeto social e CNAE antes de decidir o enquadramento.
Quanto custa vender antes x depois dos 12 meses — com o RBT12 real números conferidos
Com o RBT12 informado de R$ 1.154.871,51 (jun/2025 a mai/2026), confirmamos os cálculos abaixo. A comparação tem duas camadas: o imposto sobre a própria venda e o reflexo no RBT12, que encarece o Simples dos serviços nos 12 meses seguintes.
RBT12 atual
R$ 1.154.871,51
Jun/2025 a mai/2026
Efetiva dos serviços hoje (Anexo V, 4ª faixa)
19,0%
(1.154.871,51 × 20,5% − 17.100) ÷ RBT12
Efetiva da venda no Anexo I (revenda, 4ª faixa)
8,75%
(1.154.871,51 × 10,70% − 22.500) ÷ RBT12
Cenário A — vender agora (antes de 12 meses): tributa no Simples, Anexo I
| Componente | Veículo nominal (R$ 450k) | Veículo real (R$ 329,75k) |
|---|---|---|
| Receita da venda | R$ 1.352.500,00 | R$ 1.232.250,00 |
| (1) Imposto da venda @ 8,75% | R$ 118.343,75 | R$ 107.821,88 |
| (2) Reflexo no RBT12 sobre os serviços (~+1,5 p.p. por ~12 meses)* | ~R$ 17.000,00 | ~R$ 17.000,00 |
| Custo total aproximado | ~R$ 135.000,00 | ~R$ 125.000,00 |
Cenário B — vender a partir de jan/2027 (após 12 meses completos): ganho de capital
| Componente | Veículo nominal (R$ 450k) | Veículo real (R$ 329,75k) |
|---|---|---|
| Ganho de capital (venda − custo R$ 1.084.586) | R$ 267.914,00 | R$ 147.664,00 |
| (1) IR sobre o ganho @ 15% | R$ 40.187,10 | R$ 22.149,60 |
| (2) Reflexo no RBT12 dos serviços | R$ 0,00 (não compõe receita bruta) | R$ 0,00 |
| Custo total aproximado | R$ 40.187,10 | R$ 22.149,60 |
Economia ao esperar (veículo nominal)
~R$ 95.000
~R$ 135 mil − R$ 40 mil
Economia ao esperar (veículo real)
~R$ 103.000
~R$ 125 mil − R$ 22 mil
Cálculo confirmado. Pelas tabelas vigentes: a venda hoje cai no Anexo I a 8,75% (4ª faixa: 1.154.871,51 × 10,70% − 22.500, ÷ RBT12). E a receita engorda o RBT12, levando os serviços (Anexo V) da 4ª faixa (efetiva 19,0%) para a 5ª faixa (R$ 1,8–3,6 mi), cuja efetiva a ~R$ 2,5 mi é ~20,5% (× 23% − 62.100). O acréscimo de ~1,5 p.p. sobre ~R$ 1,15 mi de serviços, por ~12 meses, gera cerca de R$ 17 mil de Simples a mais — um custo "invisível" somado ao imposto da própria venda.
Ressalvas do reflexo no RBT12: o efeito é temporário (dura ~12 meses e depois "sai" do acumulado) e seu tamanho depende de quanto da venda entra na base a cada mês (regime de caixa x competência; o fluxo em dinheiro vai até dez/2027). O pico de ~20,5% pressupõe a maior parte da venda na mesma janela de 12 meses; a média real fica entre 19% e ~20,5%. Além disso, o imposto da própria venda também sobe nas parcelas finais à medida que o RBT12 cresce — ou seja, o Cenário A tende a ser, na prática, um pouco maior que o estimado.
Por que o ganho de capital não contamina os serviços: ele é tributado fora do Simples (DARF 0507) e não compõe a receita bruta (RBT12). Logo, além de incidir 15% só sobre o lucro (e não sobre toda a receita), esperar os 12 meses preserva a alíquota dos serviços em 19%. É a diferença entre ~R$ 135 mil e ~R$ 40 mil.
Conclusão e recomendações
1. Pela literalidade da norma (CGSN 140/2018, art. 2º, §§5º e 6º), a venda do Sky Brava em 06/2026 não se qualifica como venda de ativo imobilizado fora do Simples, porque o bem tem menos de 13 meses de entrada. A hipótese de "usar a data do Serenity" não tem amparo legal — a regra de permuta cuida do custo, não do prazo de posse.
2. Portanto, o tratamento seguro é reconhecer a operação como receita bruta no Simples (regime de caixa, conforme os recebimentos). A via de ganho de capital vendendo agora (forçando a data antiga) é frágil e contenciosa. Já aguardar o 13º mês da entrada do Sky Brava (a partir de jan/2027) torna o ganho de capital legítimo e seguro — reduzindo a carga de ~R$ 135 mil para ~R$ 40 mil e preservando a alíquota dos serviços em 19% (ver a seção comparativa).
3. Não adotar a estrutura de dois contratos do veículo. Tributar pelo valor real de realização, com documentação única e coerente.
4. Antes de fechar: (a) definir o custo de aquisição (R$ 1.084.586 x R$ 786.920); (b) reconciliar o cronograma (R$ 872.500 x R$ 902.500); (c) calcular a alíquota efetiva do Anexo I com o RBT12 real; (d) verificar objeto social/CNAE e a compatibilidade da atividade imobiliária com o Simples.
2. Portanto, o tratamento seguro é reconhecer a operação como receita bruta no Simples (regime de caixa, conforme os recebimentos). A via de ganho de capital vendendo agora (forçando a data antiga) é frágil e contenciosa. Já aguardar o 13º mês da entrada do Sky Brava (a partir de jan/2027) torna o ganho de capital legítimo e seguro — reduzindo a carga de ~R$ 135 mil para ~R$ 40 mil e preservando a alíquota dos serviços em 19% (ver a seção comparativa).
3. Não adotar a estrutura de dois contratos do veículo. Tributar pelo valor real de realização, com documentação única e coerente.
4. Antes de fechar: (a) definir o custo de aquisição (R$ 1.084.586 x R$ 786.920); (b) reconciliar o cronograma (R$ 872.500 x R$ 902.500); (c) calcular a alíquota efetiva do Anexo I com o RBT12 real; (d) verificar objeto social/CNAE e a compatibilidade da atividade imobiliária com o Simples.